アパート経営の基礎知識　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

〔入居者が集まる賃貸住宅4要素〕

①立地条件
　建設予定地が、入居者にとって利便性の良い場所か？
　通学・通勤・買い物・病院・公共施設・交通機関などへの所要時間は？

②家賃設定
　入居者が支払い可能な設定であるか？周辺物件と比較して適性であるか？

③間取り
　対象となる入居者に好まれる間取り（部屋数・広さ・装備）か？
　使いやすさはどうか？

④居住性
　特に上下階での音の問題（周囲に気を使わなくて生活ができるのか？）
　地震や火災から家族を守ることができるか？

融資が可能な条件

●担保能力
建築敷地とその上の建物が、第一順位の抵当権として担保となります。
一般の銀行融資や農協では、それぞれの金融機関ごとに設定に違いがあります。
住宅金融公庫では、土地は固定資産税評価額の100％、路線価の場合85％、公示価格の場合70％の評価となります。建物は建築費の60％の評価となります。
●返済能力
融資条件については、担保能力のほかに収益還元法による事業性からも判断されます。一般的に収支率が75％～80％以上あると安心です。
●保証人
60歳以上の場合、60歳未満の後継者の連帯債務が必要です。住宅金融公庫の場合、その他の保証人として住宅改良開発公社、不燃公社、県の住宅供給公社が保証事業又は共同事業者として住宅金融公庫の融資のお手伝いをしてくれます。
●信用
税金を規定通り支払っており、金融機関とのトラブルがなければ基本的に問題はありません。ただし、法人や個人事業者の場合、３年間の決算が黒字である必要があります。

返済が可能な条件

●返済期間・償却
耐火・準耐火構造であれば、住宅金融公庫なら最長35年、一般の銀行融資や農協なら30年です。一般的に耐用年数が長く耐火構造の鉄筋コンクリート造のマンションは、長期の返済計画が可能です。
●返済能力・家賃・入居率
融資を受ける場合、入居率が80％の場合でも返済が可能な計画である必要があります。

借入れをすることで発生する恩恵

●相続税評価額の軽減借入金は、その額そのものが債務控除されます。
●アパート・マンションの借入れと住宅ローンの違い
住宅ローンは給料所得の中から返済を行いますが、アパート・マンション等の事業用借入れは賃料等の収入の中から返済を行うので、給料収入がそのまま残るばかりか、収入から更に固定資産税・保険料・修繕費等の経費を除いても手元に剰余金として残ります。